Le crédit immobilier : quelles garanties peut-on apporter ?
Dans toute activité humaine requérant un échange d'argent, il est normal qu'à un moment ou à une autre, on vous demande une preuve de votre crédibilité. Alors pour un organisme de crédit comme pour une transaction immobilière, vous êtes un risque ambulant, quoique crédible vous soyez. Un taux vient déjà rémunérer ce risque, mais cela ne suffirait pas à couvrir tout ce qu'il a investi sur vous. C'est pourquoi, des garanties vous seront alors demandées un peu pour vous protéger contre vous même. Assez rarement, il existe des établissements qui ne demandent pas de garantie, elle est cependant une sorte de précaution pour l'établissement financier.
Les deux principaux types de garanties sont : l'hypothèque et la caution, mais vous serez amené à en rencontrer généralement quatre :
- Le privilège de prêteur de deniers
- L'hypothèque conventionnelle
- La caution solidaire d'un particulier
- La caution mutuelle
Les deux premières permettent au créancier, en cas de défaillance de l'acquéreur, de se faire payer sur le prix de revente du bien. Ces deux types de garanties doivent être constatés par un acte notarié.
L'hypothèque conventionnelle permet à la banque de revendre le bien acquis si vous êtes incapable de la payer. Sur un seul bien peuvent être prises plusieurs hypothèques.
La date d'inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires, ainsi pour inscrire l'hypothèque, au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien, le plus tôt serait le mieux.
Son coût est plus élevé du fait qu'elle doit faire l'objet d'une taxe de publicité foncière de 0,615% du montant du prêt, mais sont dispensés de cette taxe certains prêts aidés. Elle ne convient donc pas aux emprunts de faible montant.
Ce type de garantie est plus fréquemment demandé du fait qu'il n'y a ni de distinction de bien, ni de condition d'existence.
Mais en cas de revente anticipée du bien, des frais de main levée vous seront taxés.
Le privilège de prêteur de deniers est en quelque sorte un droit accordé à la banque qui vous fournit le crédit. Il doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans un délai de 2 mois à compter de la vente.
Il prend rang à la date de la vente, ce qui fait qu'il donne à la banque un droit de priorité sur toutes les autres formes de garanties prises sur le bien.
Il présente un coût plus faible que l'hypothèque conventionnelle, puisqu'il est dispensé de taxe de publicité foncière. Mais il n'est utilisable que pour les biens existant, c'est à dire achevé et non en état futur d'achèvement.
Le privilège et l'hypothèque s'éteignent deux ans après l'extinction de la dette.
La caution par contre peut être :
- Une personne physique (parents, amis, ...)
- Une société spécialisée
- " professionnelle " (mutuelle)
C'est donc une tierce personne qui s'engage à payer à votre place au cas où vous ne seriez plus en mesure de rembourser votre emprunt.
On distingue deux natures de caution : la caution simple et la caution solidaire. La première donne la possibilité de demander au créancier de poursuivre le débiteur principal (l'emprunteur) en premier lieu ou encore de demander une poursuite divisée entre les cosignataires (s'il y a plusieurs cautions).
La seconde par contre permet à l'emprunteur de saisir immédiatement la caution ou la caution de son choix en cas de pluralité de cautions solidaires.
La caution solidaire d'un particulier est un acte qui peut être lourd de conséquence, c'est pourquoi la loi a prévu quelques formalités à respecter, à peine de nullité, pour préserver la caution :
- L'acte doit être manuscrit
- Il doit contenir des mentions obligatoires écrites de la main de la caution
- La nature (caution simple ou caution solidaire) doit être clairement mentionnée.
La caution mutuelle est constituée par les sociétés spécialisées dans le cautionnement, qui se rémunèrent en contrepartie de 2% à 3% du montant du prêt. Elle est rapide à établir et assure une meilleure protection de l'emprunteur.
Mais en cas d'exécution effective d l'acte de cautionnement, la caution pourra saisir n'importe quel actif du débiteur. L'emprunteur sera alors tenu de rembourser à l'organisme de caution une contribution proportionnelle au montant de son prêt moyennant une autre contribution à un fond mutuel de garantie et une commission au profit de cette dernière.
Néanmoins, préférez la garantie par caution à l'hypothèque si vous bénéficiez d'une caution mutuelle ou de votre entreprise. C'est la solution la moins coûteuse, elle peut être gratuite ou du moins à un coût très faible. et dans d'autres cas, le privilège de prêteur de deniers peut s'avérer plus économique, profitez-en si le bien sur lequel vous prenez la garantie existe (ancien ou neuf).