Le crédit immo
Dans notre société actuelle, la possession d'une maison est un luxe qui reste à la portée des couches sociales plus aisées. Les couches plus modestes sont tenues à l'écart de ce luxe. Dans les grandes villes, les ménages doivent subir l'augmentation incessante du loyer, ce qui fait par contre le bonheur des propriétaires.
Afin de permettre l'accès de toutes les couches sociales à la possession de leurs propres maisons ou appartements, la quasi totalité des établissements financiers accordent actuellement aux personnes intéressées des crédits immobiliers. Ces prêts sont octroyés à des taux et à des frais fixés librement par les établissements financiers. Pour souscrire de tels prêts, il vous faut tenir compte de nombreux éléments tels que le montant du capital proprement dit, le taux d'intérêt, la durée et la mensualité que vous devez verser périodiquement.
Le capital est constitué de la somme que vous allez emprunter. C'est sur la base de ce capital que tous les calculs se feront.
Pour effectuer un emprunt à la banque, la constitution d'un document afférent à votre projet est une étape primordiale. C'est à la suite du dépôt de ce projet que l'établissement de crédit va procéder à une étude des risques avant de vous proposer un contrat de prêt. La constitution de ce dossier de projet nécessite un temps de réflexion et l'accumulation d'un certain nombre d'informations afin d'évaluer les risques qu'il peut comporter.
C'est sur la base du projet que vous pouvez estimer la durée du prêt et le montant de la mensualité que vous êtes à même de payer. Ce choix n'est jamais trop facile pour tous les emprunteurs car il requiert la prise en compte de nombreuses conditions. En général, un prêt immobilier puet durer entre 5 à 30 ans ; toutefois en moyenne la durée tourne autour de 12 à 15 ans. Autrement dit, la plupart des emprunteurs optent pour une durée de remboursement de 12 à 15 ans.
Vous vous posez sûrement la question, pourquoi préfèrent-t-ils cette durée ?
Ce choix s'explique principalement par deux raisons. D'abord, une durée plus longue suppose des intérêts plus importants ; c'est-à-dire que dans ces cas, l'établissement de crédit hausse les taux d'intérêts au vu des risques qu'il encourt pour un prêt qui s'étale dans le temps. Pour vous donner un exemple concret, un prêt qui s'étale sur 10 ans est accordé à un taux de 5% alors que celui consenti sur 20 ans est accordé à un taux de 5,55%.
Par ailleurs, plus la durée de remboursement est longue, plus le coût du crédit est élevé. Ceci est valable même avec un taux égal. Pour vous donner un exemple pratique, un emprunt qui s'étale sur une durée de 20 ans vous oblige à payer un coût de crédit deux fois plus important qu'un emprunt sur 10 ans. Pour être plus précis, un emprunt s'étalant sur 20 ans génère résulte un coût à hauteur de plus de 70% du montant de l'emprunt. Avec une durée de 30 ans, vous aurez à un remboursement qui s'élève jusqu'à plus de 210% du montant de l'emprunt.
Il est par conséquent indispensable de raccourcir le plus possible la durée d'emprunt jusqu'à un seuil qui vous permet d'avoir des conditions de remboursement moins pesantes. Sachez que pour fixer la durée de votre emprunt vous devez tenir compte de votre revenu mensuel car une durée plus courte implique une mensualité plus élevéé, ce qui engendre par conséquent une charge de remboursement plus lourde.
L'avantage d'une plus courte durée d'emprunt est qu'elle permet de faire une économie plus importante.
Le choix de la durée d'emprunt consiste donc à rechercher l'équilibre entre la restriction de frais financiers et votre capacité de remboursement. Cette capacité ne doit surtout pas être pénalisante pour votre ménage.
En principe, les banques limitent la capacité de remboursement d'un emprunteur à 33% de son revenu mensuel. Elle ne doit pas excéder cette limite. Il se trouve que la capacité de remboursement idéal d'un emprunter se situe à 30% de son revenu mensuel.
En contractant un prêt, vous avez le choix entre deux différents taux à savoir le taux fixe et le taux révisable. Si vous optez pour le taux fixe, vous aurez des mensualités constantes tout au long de la durée de l'emprunt. En d'autres termes, le taux d'intérêt reste fixe jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
En revanche, le taux révisable est appelé à varier, à la hausse comme à la baisse, et en conséquence les mensualités peuvent également augmenter ou diminuer. Le taux est révisé en fonction de la variation d'un indice de référence.
Pour avoir un peu plus de stabilité avec le taux révisable, vous pouvez opter pour les taux variables capés. Dans ce type de prêt, on fixe, lors de la signature du contrat, un « cap » ou plafond qui ne peut être dépassé.
Suivant votre possibilité et votre préférence, vous pouvez contracter un crédit immobilier avec un prêt amortissable ou un prêt in fine. Dans la plupart des cas, les emprunteurs contractent des prêts amortissables. Ce prêt comprend un versement de mensualités couvrant à la fois les intérêts et le remboursement du capital. Par contre, dans le cas d'un prêt in fine, la mensualité n'est constituée que des intérêts étant donné que l'ensemble du capital emprunté est remboursé en une seule traite, à la fin du contrat.
Le prêt in fine présente tout de même un avantage et un inconvénient. Ce type de prêt augmente le coût total du crédit par le grossissement des intérêts. Par contre, il permet de faire un placement des sommes qui doivent être destinées au règlement du capital.
En raison de l'ampleur des risques encourus par les établissement de crédit dans l'octroi de crédits qui s'étendent dans le temps (10, 20, voire 30ans), ils exigent de vous la présentation d'une assurance avant de vous octroyer un prêt. Ils obligent souvent les emprunteurs à adhérer à une assurance collective avant de leur accorder un prêt.
Ces risques, tels que le décès, l'accident de travail et l'invalidité, perte d'emploi,... sont élevés dans le cas où les crédits sont importants et la durée plus longue. Parmi ces assurances, l'ADI (assurance décès invalidité) est exigée par les établissements de crédit. Cette assurance protège à la fois les prêteurs et les emprunteurs. Elle offre également une protection des entourages des emprunteurs. En cas de défaillance de l'emprunteur dans le remboursement du crédit, due au décès, à l'invalidité, à l'incapacité temporaire ou au chômage prolongé, l'assureur garantit le remboursement de tout ou partie des mensualités restant dues.
En plus de l'assurance décès invalidité, il y a aussi l'assurance « perte d'emploi ». Contrairement à l'ADI, ce type d'assurance n'est pas toujours obligatoire. Toutefois certains établissements peuvent l'exiger. L'exigence des banques dépend de la situation personnelle de l'emprunteur.